Maximale hypotheek 2026: hoeveel kun je lenen?

Hoe wordt je maximale hypotheek bepaald?

Er bestaat niet één maximale hypotheek. Er zijn twee onafhankelijke grenzen, en de laagste van de twee is bepalend.

1. De inkomenstoets (financieringslastnorm)

Deze toets bepaalt welk deel van je bruto jaarinkomen je aan hypotheeklasten mag uitgeven. Het Nibud berekent jaarlijks per inkomens- en rentecategorie een financieringslastpercentage: het aandeel van je inkomen dat naar rente en aflossing mag gaan. Het kabinet legt die percentages vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk). Elke geldverstrekker in Nederland is eraan gebonden.

Grofweg geldt: hoe hoger je inkomen, hoe groter het deel dat je aan wonen mag besteden — je houdt immers meer over voor de rest van je uitgaven. En hoe hoger de rente, hoe lager het percentage, omdat een groter deel van je maandlast dan naar rente gaat.

2. De woningwaardetoets (loan-to-value)

Je mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Koop je een woning van € 400.000, dan is je hypotheek dus nooit hoger dan € 400.000 — ook niet als je inkomen meer toelaat. Alles wat daarbovenop komt, zoals de kosten koper, betaal je uit eigen geld.

De enige uitzondering: voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de marktwaarde lenen, mits dat extra bedrag daadwerkelijk aan verduurzaming wordt besteed.

Wat verandert er in 2026?

Het kabinet stelde de leennormen voor 2026 vast op basis van het Nibud-advies. De belangrijkste punten:

• Meeste huishoudens kunnen iets meer lenen. Het Centraal Planbureau verwacht een inkomensgroei van 4,1%. Bij een gelijkblijvend inkomen verandert je leenruimte nauwelijks; stijgt je salaris mee, dan stijgt je maximale hypotheek.
• Fijnere afronding. De financieringslastpercentages worden vanaf 2026 afgerond op 0,1 procentpunt in plaats van 0,5 procentpunt. Dat maakt de uitkomst preciezer en voorkomt grote sprongen tussen inkomensschijven.
• Minder extra ruimte voor de zuinigste woningen. Voor woningen met label A+++ daalt de bonus van € 30.000 naar € 25.000; voor A++++ van € 50.000 naar € 40.000. De reden: bij deze woningen valt de energierekening nauwelijks verder te verlagen, zeker nu de salderingsregeling verdwijnt en leveranciers terugleverkosten rekenen.
• Verduurzamingsbudget label G t/m A++ blijft gelijk. Juist bij minder zuinige woningen valt nog winst te halen.

Energielabel bepaalt je tweede rekensom

Sinds 2024 telt het energielabel mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. De gedachte: een zuinige woning heeft een lagere energierekening, dus houd je meer over voor je hypotheeklasten. Het extra bedrag staat los van je inkomen — het is een vast opslagbedrag.

Er zijn twee soorten extra leenruimte, en je kunt ze niet zomaar optellen: de ene geldt voor het kopen van een zuinige woning, de andere voor het verduurzamen van een minder zuinige woning.

De kolom "extra lenen bij aankoop" is steeds ten opzichte van een woning met label E, F of G. Praktisch gevolg: je krijgt van je adviseur geen één bedrag mee als je gaat bieden, maar een lijstje met maximale bedragen per energielabel.

Studieschuld telt anders mee dan je denkt

Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, maar minder hard dan vaak gedacht. Sinds 2024 wordt gekeken naar wat je nu maandelijks betaalt aan DUO, niet naar het oorspronkelijk geleende bedrag. Dat pakt op twee manieren gunstig uit:

• Heb je al een deel afgelost, dan daalt je maandlast en stijgt je leenruimte.
• Leen je onder het nieuwe stelsel met een aflostermijn van 35 jaar, dan is je maandlast lager dan bij de oude 15-jaarstermijn — en dus ook de impact op je hypotheek.

Verzwijgen heeft geen zin: DUO-schulden staan sinds 2024 niet meer bij het BKR geregistreerd, maar geldverstrekkers vragen standaard om je DUO-overzicht en de hypotheekakte bevat een verklaring over je schulden.

Alleenstaand of samen: wat scheelt dat?

Alleenstaanden kunnen bij hetzelfde inkomen iets méér lenen dan een stel met datzelfde gezamenlijke inkomen. De achterliggende redenering is dat een tweepersoonshuishouden meer vaste uitgaven heeft — meer boodschappen, hogere energiekosten, vaker twee vervoersbewegingen.

Bij een stel worden beide inkomens volledig opgeteld en samen getoetst. Er geldt dus geen kortingsfactor op het tweede inkomen, zoals vroeger wel het geval was. Wel is het verstandig te bedenken dat je maximale hypotheek dan op twee inkomens leunt: valt er één weg, dan blijft de volledige last staan.

Rekenvoorbeeld: alleenstaande met € 75.000 inkomen

Stel: je bent alleenstaand, verdient € 75.000 bruto per jaar, hebt € 50.000 spaargeld en sluit een hypotheek af met tien jaar rentevast tegen 3,8%. Op basis van de normen voor 2026 kun je dan ruim € 363.500 lenen voor een woning met label E, F of G. Reken je met € 10.000 aan kosten koper en financieringskosten, dan is je maximale koopsom € 403.500.

Tussen het slechtste en het beste label zit in dit voorbeeld € 40.000 verschil in bestedingsruimte. Dat klinkt als veel, maar zuinige woningen zijn doorgaans ook duurder — de bonus compenseert de meerprijs meestal maar deels.

Wat telt nog meer mee?

De leennormen leveren een basisbedrag op. Daarna corrigeert de geldverstrekker voor jouw specifieke situatie:

• Rentevaste periode. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan wordt getoetst op een hogere fictieve rente. Kort vastzetten levert dus niet automatisch een hogere hypotheek op.
• Aflossingsvorm. Voor nieuwe hypotheken geldt: alleen annuïtair of lineair aflossen geeft recht op hypotheekrenteaftrek. Zie ook onze uitleg over aflossingsvormen.
• Lopende kredieten. Een doorlopend krediet, private lease of creditcardlimiet verlaagt je leenruimte, vaak met een veelvoud van de maandlast.
• Alimentatie. Partneralimentatie die je betaalt gaat van je toetsinkomen af; ontvangen alimentatie telt onder voorwaarden mee.
• Erfpacht. De jaarlijkse canon wordt bij je woonlasten opgeteld en verlaagt daarmee je maximale hypotheek.
• Flexibel inkomen. Zzp'ers en uitzendkrachten kunnen wel degelijk een hypotheek krijgen, maar het toetsinkomen wordt anders vastgesteld — vaak op basis van een gemiddelde over drie jaar of een inkomensverklaring.
• Leeftijd en pensioen. Vanaf 2026 mag een geldverstrekker bij NHG beoordelen of een tijdelijk lager inkomen tussen AOW-leeftijd en pensioenrichtleeftijd (68 jaar) verantwoord kan worden opgevangen.

Maximaal lenen is niet hetzelfde als verstandig lenen

De leennormen zijn een bovengrens, geen advies. Ze gaan uit van gemiddelde uitgavenpatronen en houden geen rekening met jouw plannen: kinderen, een studie, een sabbatical, een auto die vervangen moet worden. Ook rekenen ze de vaste eigenaarslasten — OZB, opstalverzekering, onderhoudsreservering en eventuele VvE-bijdrage — niet als volwaardige woonlast mee.

Twee praktische vuistregels:

• Reken je maandlast door bij een rente die 1 tot 2 procentpunt hoger ligt. Zo weet je wat er gebeurt bij het einde van je rentevaste periode.
• Tel bovenop je bruto maandlast circa 1% van de woningwaarde per jaar aan onderhoud. Bij een woning van € 400.000 is dat € 333 per maand.

Conclusie

Je maximale hypotheek in 2026 is de laagste uitkomst van de inkomenstoets en de 100%-woningwaardegrens. Het energielabel kan daar tot € 40.000 bovenop leggen, een studieschuld haalt er iets vanaf en lopende kredieten kosten onevenredig veel ruimte. Vraag je adviseur om een overzicht per energielabel voordat je gaat bieden — en toets de uitkomst vervolgens aan wat je maandelijks écht comfortabel kunt betalen.

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?

Dat hangt af van je bruto inkomen, de rente, je rentevaste periode, lopende schulden en het energielabel van de woning. Als vuistregel kan een alleenstaande met € 75.000 bruto per jaar bij 3,8% rente ruim € 363.500 lenen voor een woning met label E, F of G, oplopend tot circa € 403.500 voor de zuinigste woningen. Daarnaast geldt altijd de grens van 100% van de marktwaarde.

Kan ik in 2026 meer lenen dan in 2025?

Voor de meeste huishoudens wel, maar dat komt vooral door de verwachte inkomensgroei van 4,1%. Blijft je inkomen gelijk, dan verandert je leenruimte nauwelijks. Voor woningen met label A+++ en A++++ daalt de extra leenruimte juist, van € 30.000 naar € 25.000 respectievelijk van € 50.000 naar € 40.000.

Hoeveel extra kan ik lenen voor verduurzaming?

Bij een woning met energielabel E, F of G mag je € 20.000 extra lenen voor verduurzaming, bij label C of D € 15.000 en bij label A tot en met A++ € 10.000. Voor woningen met label A+++ of beter is er geen verduurzamingsbudget meer. Het geld is geoormerkt en loopt doorgaans via een bouwdepot.

Verlaagt mijn studieschuld mijn maximale hypotheek?

Ja, maar sinds 2024 wordt gekeken naar je huidige maandlast bij DUO in plaats van naar het oorspronkelijk geleende bedrag. Heb je al afgelost, of leen je onder het stelsel met een aflostermijn van 35 jaar, dan is de impact kleiner dan vaak gedacht.

Mag ik de kosten koper meefinancieren?

Nee. Je mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen, dus de kosten koper betaal je uit eigen middelen. De enige uitzondering is financiering van energiebesparende maatregelen: daarvoor mag je tot 106% van de marktwaarde lenen.