NHG en startersregelingen in 2026: wat levert het je op?

Wat is NHG en wat koop je ermee?

De Nationale Hypotheek Garantie is een borgstelling van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Kun je door omstandigheden je hypotheek niet meer betalen — baanverlies, arbeidsongeschiktheid, het einde van een relatie of het overlijden van je partner — dan kan NHG helpen zoeken naar een oplossing waarmee je in de woning kunt blijven. Lukt dat niet en moet de woning met verlies worden verkocht, dan kan NHG de restschuld kwijtschelden.

Voor de geldverstrekker daalt daarmee het kredietrisico. Die lagere risico-opslag geeft banken de ruimte om een lagere rente te rekenen op NHG-leningen. Inmiddels heeft ruim 40% van alle woningeigenaren in Nederland een hypotheek met NHG.

De NHG-grens in 2026: € 470.000

De NHG-grens bepaalt tot welk bedrag je een hypotheek met NHG kunt afsluiten. Per 1 januari 2026 stijgt die grens van € 450.000 naar € 470.000. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan geldt een verhoogde grens van € 498.200.

De grens wordt sinds 2023 berekend als de gemiddelde koopsom over de afgelopen 27 maanden, vermeerderd met 5% en afgerond op een veelvoud van € 5.000.

Nieuw in 2026: er geldt één uniforme NHG-grens voor alle woningtypen. Tiny houses, drijvende woningen en flexwoningen vallen onder dezelfde grens als een rijtjeshuis; de aparte grens voor woonwagens en standplaatsen vervalt. Voor woningtypen met specifieke risico's, zoals drijvende woningen, kunnen wel extra voorwaarden gelden — bijvoorbeeld een verzekering tegen zinkschade.

Let op dat de grens geldt voor de totale financiering: koopsom plus kosten koper plus eventuele verbouwing. Een woning van € 460.000 met € 25.000 aan kosten koper past dus niet meer binnen de reguliere NHG-grens.

Wat kost NHG? De borgtochtprovisie

Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie (ook wel NHG-premie) van 0,4% van het geleende bedrag. Dat percentage blijft in 2026 ongewijzigd. Je betaalt het bij het passeren van de hypotheekakte, meestal uit eigen geld.

De borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar als financieringskosten in het jaar waarin je hem betaalt — net als notariskosten voor de hypotheekakte en advies- en bemiddelingskosten. Zie ook onze uitleg over hypotheekrenteaftrek.

De rentekorting verdient de premie meestal terug

Vrijwel alle geldverstrekkers rekenen een lagere rente voor leningen met NHG. In de praktijk ligt het verschil met dezelfde bank en dezelfde rentevaste periode vaak tussen de 0,2 en 0,6 procentpunt.

Rekenvoorbeeld. Je leent € 350.000, tien jaar rentevast. Zonder NHG betaal je 4,1%, met NHG 3,7% — een verschil van 0,4 procentpunt.

• Renteverschil in jaar één: 0,4% × € 350.000 = € 1.400 bruto per jaar.
• Eenmalige borgtochtprovisie: 0,4% × € 350.000 = € 1.400.

De premie is in dit voorbeeld dus binnen ongeveer één jaar terugverdiend; over een rentevaste periode van tien jaar loopt het voordeel op tot vele duizenden euro's. Omdat je bij een annuïtaire hypotheek geleidelijk aflost, daalt het absolute renteverschil in de loop van de tijd — maar het blijft in vrijwel elk scenario ruimschoots positief.

Wanneer val je buiten NHG?

De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning lag in juni 2026 op € 496.235, ruim 4% hoger dan een jaar eerder. Dat is meer dan de NHG-grens van € 470.000. Een groeiende groep kopers valt dus buiten de regeling — met name in de Randstad en bij gezinswoningen.

Kom je net boven de grens uit, dan zijn er drie routes:

• Meer eigen geld inbrengen, zodat de lening onder € 470.000 blijft. De NHG-grens kijkt naar de lening, niet naar de koopsom.
• Energiebesparende voorzieningen meefinancieren, waarmee de grens naar € 498.200 gaat. Dat extra bedrag moet daadwerkelijk aan verduurzaming worden besteed.
• Zonder NHG financieren en de hogere rente accepteren. Bedenk dan wel dat je het vangnet bij restschuld mist.

Wat verandert er in 2026 nog meer aan NHG?

• Tijdelijk aflossingsvrij bij dubbele lasten. Heb je je oude woning nog niet verkocht terwijl je de nieuwe al bezit, dan mag een bestaande NHG-lening tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt. Dat mag zolang beide woningen fiscaal als eigen woning gelden: het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende jaren.
• Ruimere inkomenstoets rond de AOW-leeftijd. Tussen AOW-datum en de pensioenrichtleeftijd van 68 jaar mag de geldverstrekker voortaan beoordelen of een tijdelijk lager toetsinkomen verantwoord kan worden opgevangen met bijvoorbeeld loon of ondernemingsinkomen.
• Toets in drie stappen. De toetsing van financieringslasten sluit weer volledig aan bij de Tijdelijke regeling hypothecair krediet: eerst op de werkelijke restantlooptijd, dan op de hoofdsom minus opgebouwde waarde, en pas als dat tot afwijzing leidt op een fictieve looptijd van dertig jaar.
• Soepeler vrijgave opbouwproducten bij oversluiten, ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of regulier beheer, mits dat verantwoord en in je belang is.

Startersvrijstelling: 0% overdrachtsbelasting tot € 555.000

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken en is de marktwaarde niet hoger dan € 555.000, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting. In 2025 lag die grens nog op € 525.000; voor 2027 is hij al vastgesteld op € 615.000.

De vrijstelling is eenmalig: je mag hem maar één keer in je leven gebruiken, en je verklaart bij de notaris schriftelijk dat je aan de voorwaarden voldoet. Bepalend is de datum van levering bij de notaris, niet de datum waarop je het koopcontract tekent. Koop je in december 2025 en passeer je in januari 2026, dan geldt de hogere grens van € 555.000.

De overdrachtsbelastingtarieven voor 2026:

Het tarief voor "overige woningen" is per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat verkleint het verschil tussen koper en belegger enigszins, al blijft de eigenbewoner fiscaal in het voordeel. Meer over de overige aankoopkosten lees je in ons artikel over transactiekosten bij huiskoop.

De Starterslening van SVn

De Starterslening is een aanvullende lening die het gat overbrugt tussen je maximale hypotheek en de koopsom. Hij wordt verstrekt door SVn, maar gefinancierd door je gemeente of provincie — en dus alleen aangeboden als jouw gemeente meedoet en het budget nog niet op is.

Kenmerken:

• Maximaal 20% van de koopsom of de marktwaarde uit het taxatierapport, waarbij het laagste bedrag telt. De gemeente kan een lager maximum hanteren; in de praktijk lopen de plafonds uiteen van circa € 30.000 tot € 56.000.
• Eerste drie jaar geen maandlasten. Daarna wordt getoetst of je rente en aflossing kunt dragen; kan dat niet, dan kun je verlenging aanvragen.
• Looptijd dertig jaar en altijd in combinatie met een eerste hypotheek met NHG. De totale financiering moet dus binnen de NHG-grens blijven.

De Starterslening verhoogt je bestedingsruimte, maar het blijft een schuld die je later terugbetaalt. Reken door wat je maandlast wordt ná het derde jaar voordat je hem inzet.

Schenking en eigen geld

De verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning — in de volksmond de "jubelton" — is per 2024 volledig afgeschaft. Wat blijft, is de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen, die je vrij mag besteden, en de eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar. Die bedragen worden jaarlijks geïndexeerd; controleer de actuele hoogte bij de Belastingdienst.

Eigen geld blijft hoe dan ook nodig. Je mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen, dus de kosten koper, de borgtochtprovisie en de advieskosten komen uit eigen middelen. Hoeveel dat precies is, lees je in ons artikel over spaargeld en inkomen bij kopen.

Rekenvoorbeeld: starter met een woning van € 430.000

Sofie is 29, koopt haar eerste woning van € 430.000 en financiert € 430.000 met NHG.

Zonder de startersvrijstelling was daar € 8.600 aan overdrachtsbelasting bij gekomen — het benodigde eigen geld zou dan meer dan verdubbelen. Voor veel starters is de vrijstelling daarmee doorslaggevender dan de rentekorting.

Conclusie

NHG kost 0,4% van je lening en levert doorgaans meer op: een lagere rente en een vangnet dat bij baanverlies of scheiding het verschil kan maken tussen een betalingsregeling en een restschuld. De grens van € 470.000 ligt in 2026 onder de gemiddelde woningprijs, dus lang niet elke koper komt ervoor in aanmerking. Voor starters is de vrijstelling van overdrachtsbelasting tot € 555.000 financieel vaak nog belangrijker — die scheelt in één klap duizenden euro's eigen geld. Controleer daarnaast altijd of jouw gemeente een Starterslening aanbiedt; het budget is beperkt en gaat op volgorde van aanmelding.

Veelgestelde vragen

Wat is de NHG-grens in 2026?

De NHG-grens is in 2026 € 470.000. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan is de grens € 498.200. In 2025 lag de grens nog op € 450.000. Vanaf 2026 geldt één uniforme grens voor alle woningtypen.

Hoeveel kost NHG in 2026?

Je betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie over het geleende bedrag. Bij een hypotheek van € 350.000 is dat € 1.400. Dit percentage blijft in 2026 gelijk. De borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar als financieringskosten.

Is NHG de premie waard?

In de meeste gevallen wel. Geldverstrekkers rekenen voor NHG-leningen doorgaans 0,2 tot 0,6 procentpunt minder rente. Bij een lening van € 350.000 en 0,4 procentpunt verschil bespaar je ongeveer € 1.400 bruto per jaar, terwijl de premie eenmalig € 1.400 is. Daarnaast krijg je bescherming tegen restschuld.

Wanneer betaal ik geen overdrachtsbelasting in 2026?

Als je tussen de 18 en 35 jaar bent, de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken en de marktwaarde niet hoger is dan € 555.000. De vrijstelling is eenmalig. Ligt de waarde boven € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom.

Wat is de Starterslening en kan ik hem krijgen?

De Starterslening van SVn is een aanvullende lening van maximaal 20% van de koopsom, waarmee je het gat tussen je maximale hypotheek en de koopsom overbrugt. De eerste drie jaar betaal je geen maandlasten. Of je hem kunt krijgen hangt af van je gemeente: alleen deelnemende gemeenten bieden hem aan, en het budget kan tussentijds op raken.

Kan ik NHG krijgen bij een woning boven € 470.000?

Niet voor het volledige bedrag. De NHG-grens kijkt naar de totale lening, niet naar de koopsom. Breng je genoeg eigen geld in om de lening onder € 470.000 te houden, dan kan het wel. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan geldt een grens van € 498.200.