Zo rekenen wij

1. Het principe

De vraag "huren of kopen" gaat niet om de maandlasten van vandaag, maar om je totale financiële positie over de tijd. Iemand die koopt bouwt vermogen op via aflossing en waardestijging, maar betaalt rente, onderhoud en belastingen. Iemand die huurt heeft geen onderhoudsverplichting, maar bouwt geen huizenvermogen op — wel kan die persoon het verschil beleggen.

Onze tool simuleert beide scenario's jaar voor jaar over de hele looptijd, en vergelijkt aan het eind het opgebouwde vermogen. Het scenario met het hoogste eindvermogen is financieel gunstiger.

2. Hypotheekberekening

Voor een annuïtaire hypotheek gebruiken we de standaardformule waarbij de maandlast gelijk blijft, maar de verhouding rente-aflossing in de loop der jaren verschuift:

Bij een lineaire hypotheek wordt elke maand hetzelfde bedrag afgelost, waardoor de maandlast geleidelijk daalt. Bij aflossingsvrij wordt alleen rente betaald en blijft de hoofdsom staan — fiscaal voordelig op korte termijn maar zonder hypotheekrenteaftrek.

3. Fiscale berekening 2026

De tool past de actuele Nederlandse fiscale regels toe die gelden voor 2026:

Hypotheekrenteaftrek (HRA). Maximaal 37,56% van de betaalde rente kan worden teruggevraagd, mits het een annuïtaire of lineaire hypotheek betreft op de eigen woning.

Eigenwoningforfait (EWF). Een fictief inkomen op basis van de WOZ-waarde dat bij je belastbaar inkomen wordt opgeteld. Voor woningen tussen €75.000 en €1.330.000 geldt 0,35% van de WOZ-waarde in 2026.

Box 3-vermogensbelasting. Beleggingen boven de vrijstelling (€59.357 per persoon in 2026) worden belast tegen het forfaitaire rendement. Dit raakt vooral de huurder die het verschil belegt, en bij familiehypotheken ook de ouders.

4. Huurkant van de vergelijking

Voor de huurder rekenen we met de kale huur plus eventuele servicekosten en gemeentelijke heffingen die voor rekening van de huurder komen. De huur stijgt jaarlijks met het door jou opgegeven percentage (standaard volgens CBS-inflatie).

Cruciaal: we gaan ervan uit dat de huurder het bedrag dat anders aan kosten koper was uitgegeven belegt tegen het opgegeven rendement. Bovendien wordt elk jaar waarin kopen duurder is dan huren, het verschil ook bijgestort in de belegging. Dit maakt de vergelijking eerlijk.

5. Vermogensvergelijking

Aan het eind van elk jaar bepalen we voor beide scenario's het totale vermogen. Bij de koper is dat de overwaarde van de woning (huidige waarde minus restschuld) plus eventueel belegd extra geld. Bij de huurder is dat de waarde van de beleggingsportefeuille.

Het verschil tussen deze twee getallen is wat we het "voordeel van kopen" noemen. Wordt dit getal in de loop van de tijd positief, dan ben je het break-evenpunt gepasseerd.

Uitgewerkte voorbeelden

Vier veelvoorkomende situaties, stap voor stap doorgerekend met de standaard-aannames van de tool.

10. Beperkingen & disclaimers

Deze tool gebruikt vereenvoudigde aannames die een goede schatting geven, maar geen perfecte voorspelling. De belangrijkste beperkingen:

Constante percentages. Rente, waardestijging en huurverhoging worden constant verondersteld over de hele looptijd. In werkelijkheid fluctueren deze sterk. Gebruik de gevoeligheidsanalyse in de tool om te zien wat er gebeurt bij andere aannames.

Geen rekening met levensgebeurtenissen. Verhuizing, scheiding, baanverlies of een groot onderhoudsmoment komen niet voor in het model. Houd hiervoor altijd een buffer aan.

Belastingregels kunnen wijzigen. HRA, eigenwoningforfait en box 3 zijn politieke variabelen. De berekening reflecteert de regels van 2026, maar de werkelijkheid over 20 jaar kan significant anders zijn.

Geen advies. Dit is een hulpmiddel voor je eigen oriëntatie, geen financieel advies. Voor een definitieve keuze raadpleeg een onafhankelijk financieel adviseur die jouw volledige situatie kent.