Familiehypotheek voor Twee Studenten: Overwaarde, Box 3 en Overdrachtsbelasting

De situatie: twee studenten, één familiehypotheek

Daan en Sanne zijn broer en zus en allebei student. Samen kopen zij een appartement van € 350.000 k.k. Bij de notaris worden zij ieder voor 50% eigenaar: een aandeel van € 175.000 per persoon. Geen van beiden heeft eigen inkomen of spaargeld genoeg voor een bankhypotheek, dus financieren zij hun aandeel voor 100% met een familiehypotheek van hun ouders. Er komt in dit voorbeeld geen bank aan te pas voor de kinderen zelf.

De ouders hebben dat geld niet op een spaarrekening staan. Zij halen het uit de overwaarde van hun eigen, grotendeels afgeloste huis: ze verhogen hun eigen hypotheek (of sluiten deze over) met € 350.000 en lenen dat bedrag direct door aan hun twee kinderen.

Wat is een familiehypotheek precies?

Bij een familiehypotheek leent een familielid, meestal een ouder, geld uit aan de koper, in plaats van (of naast) een bank. De koper betaalt rente en lost af aan de familie. Om deze rente fiscaal aftrekbaar te houden in box 1 (eigenwoningschuld) moet de lening aan dezelfde voorwaarden voldoen als een bankhypotheek:

• Looptijd van maximaal 30 jaar.
• Ten minste annuïtaire of lineaire aflossing — geen aflossingsvrij deel voor de aftrek.
• Een marktconforme rente. Een rente die duidelijk lager ligt dan een bank zou rekenen, telt voor het verschil als schenking.
• Een leningsovereenkomst op papier, met rente, looptijd en aflossingsschema.

Voldoet de lening hieraan, dan mag Daan (en Sanne) de betaalde rente gewoon aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting, precies zoals bij een bankhypotheek.

Financieringsschema

De ouders rekenen aan hun kinderen een marktconforme rente van 4,5%, nodig voor de renteaftrek, terwijl zij zelf 4,0% betalen aan de bank op hun eigen, extra hypotheek. Dat verschil is een gebruikelijke opslag als vergoeding voor het risico dat de ouders lopen; verplicht is het niet.

Renteaftrek bij de kinderen: het rekenvoorbeeld

Omdat de lening marktconform is, maximaal 30 jaar loopt en lineair wordt afgelost, telt zij bij Daan en Sanne mee als eigenwoningschuld. Per kind, jaar 1:

Dat is het maximale voordeel: het geldt alleen volledig als het inkomen van Daan hoog genoeg is. Hieronder rekenen we dat verder uit.

Waarom je eigen inkomen bepaalt hoeveel de renteaftrek oplevert

Het maximumtarief van 37,56% is een bovengrens, geen vast percentage. Renteaftrek verlaagt je belastbaar inkomen vanaf de top, en het voordeel valt in de hoogste schijf waar je inkomen (na aftrek) nog in zit. Voor 2026 gelden deze schijven in box 1:

Verdient Daan het modale salaris van € 48.000 bruto per jaar (2026), dan valt zijn hele rente-aftrek (€ 7.875) binnen schijf 2 en krijgt hij het volle voordeel van 37,56%, precies het bedrag uit het rekenvoorbeeld hierboven. Verdient hij minder, bijvoorbeeld € 33.000 bij een eerste (parttime) baan naast of net na de studie, dan valt zijn hele inkomen in schijf 1:

Belastingvoordeel: € 11.781 − € 8.970 = € 2.811, oftewel een effectief aftrektarief van 35,70% in plaats van 37,56%. Dezelfde rente levert dus bij een lager inkomen een kleiner voordeel op.

Effect bij de ouders: geen renteaftrek meer, wel box 3

Voor de ouders verandert er twee dingen fiscaal.

Geen renteaftrek meer op het geleende deel

De extra hypotheek van € 350.000 wordt niet gebruikt voor de eigen woning van de ouders, maar om door te lenen aan de kinderen. Daardoor is dit deel voor de ouders zelf geen eigenwoningschuld meer: de rente die zij aan de bank betalen (4,0% × € 350.000 = € 14.000 per jaar) is bij hen niet aftrekbaar in box 1. Dit deel van hun hypotheek schuift fiscaal op naar box 3.

Box 3: vordering én schuld tegelijk

De ouders krijgen twee nieuwe posten in box 3: een bezitting (de vordering op hun kinderen, € 350.000) en een schuld (hun eigen extra hypotheek, € 350.000). Voor 2026 gelden deze forfaitaire rendementen:

• Overige bezittingen (waaronder vorderingen op familie): 6,00% forfaitair rendement (definitief).
• Schulden: 2,70% forfaitair rendement (nog voorlopig, definitief begin 2027), verminderd met een schuldendrempel van € 3.800 per persoon (€ 7.600 voor fiscale partners samen).
• Belastingtarief box 3: 36%.

Vergelijk dit met wat de ouders werkelijk verdienen: zij ontvangen 4,5% en betalen zelf 4,0%, een marge van 0,5% over € 350.000 = € 1.750 per jaar. Fiscaal worden zij echter geacht 6,00% rendement te maken op de vordering tegen slechts 2,70% aftrek op de schuld, een fors hoger forfaitair rendement dan hun werkelijke marge.

Effect van de startersvrijstelling: aankoop door de zoon

De overdrachtsbelasting wordt per koper (per aandeel) beoordeeld, niet per woning. Voor Daan geldt in 2026 de startersvrijstelling als hij aan alle voorwaarden voldoet:

• Hij is tussen 18 en 35 jaar op het moment van de overdracht.
• Hij gaat het appartement zelf bewonen als hoofdverblijf.
• De woningwaarde (of zijn aandeel daarin) blijft onder de grens van € 555.000 in 2026.
• Hij heeft niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.
• Dit wordt schriftelijk vastgelegd bij de notaris.

Doordat Daan als starter koopt en er zelf gaat wonen, bespaart hij € 3.500 overdrachtsbelasting op zijn aandeel. Deze vrijstelling geldt per koper: voldoet Sanne ook aan dezelfde voorwaarden, dan bespaart zij eveneens € 3.500 op haar aandeel (samen € 7.000). Voldoet zij niet (bijvoorbeeld omdat ze ouder is dan 35 of het appartement niet als hoofdverblijf gebruikt), dan betaalt alleen zij het normale tarief van 2% over haar eigen aandeel; dat staat los van de vrijstelling die Daan wel krijgt.

Aandachtspunten op een rij

1. 1Leg de eigendomsverhouding (50/50) en de financieringsafspraken vast bij de notaris, inclusief afspraken over verkoop, overlijden of uit elkaar gaan.
2. 2Toets de rente van de familiehypotheek vooraf tegen minimaal drie banken, zodat hij aantoonbaar marktconform is.
3. 3Ouders kunnen daarnaast jaarlijks belastingvrij schenken (in 2026 is de algemene jaarlijkse vrijstelling ouder–kind € 6.908 per kind) en dat gebruiken om extra af te lossen.
4. 4Reken vooraf het box 3-effect voor de ouders door over hun hele vermogen, niet alleen over de familielening.
5. 5Laat de hele constructie vooraf toetsen door een hypotheekadviseur, notaris of belastingadviseur, ook met het oog op de eigen leencapaciteit van de ouders.

Veelgestelde vragen

Kan een familiehypotheek 100% van de aankoopprijs dekken?

Ja, er is geen wettelijk minimum voor het bankdeel. Zolang de familielening marktconform is, maximaal 30 jaar loopt en ten minste annuïtair of lineair wordt afgelost, telt hij voor de lener als eigenwoningschuld, ook als hij 100% van het aandeel dekt.

Wat gebeurt er met de renteaftrek van de ouders als zij overwaarde gebruiken om door te lenen?

De ouders verliezen de renteaftrek op het deel dat zij doorlenen: dat geld wordt niet besteed aan hun eigen woning, dus het is voor hen geen eigenwoningschuld meer. De rente die zij zelf aan de bank betalen is niet aftrekbaar, en het geleende bedrag (vordering en schuld) schuift naar box 3.

Krijgen beide studenten de startersvrijstelling overdrachtsbelasting?

Alleen als zij ieder afzonderlijk aan de voorwaarden voldoen: 18 tot 35 jaar, het appartement als hoofdverblijf, een woningwaarde onder de grens van € 555.000 in 2026 en niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling. De toets gebeurt per koper en per aandeel, niet gezamenlijk.